李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，广州市召开《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会。广州安居集团在会上宣布，将启动支持居民“卖旧买新”试点工作，按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。具体细则有五点，重点条款是前两点：一是拟收购房源要位于广州环城高速以内，原则上距离轨道交通站点3公里范围内；二是拟收购房源建筑面积不高于70平方米，收购对价不高于300万元。
继上海之后，广州是第二个宣布收储二手房的一线城市。大范围收储存量住房，触发点就是当前住房消费循环不畅。根据克而瑞的数据，截至今年一季度，广州二手住房挂牌出售量为14.1万套，尽管中心四区（越秀、荔湾、海珠、天河）占比仅38.7%，但超过60%的存量房为楼龄30年以上、没有电梯、通风采光不佳、存在市政公服短板等“适居性”差的房源。
这些房源成交周期一般在2年以上，楼龄最老的越秀区一套二手房平均去化周期为43个月（2025年10月数据）。重要的是，这些房源的住户或业主大多为中老年人群，从生活便利和康养（比如上下楼梯不易）的角度来说，置换住房的需求非常大。但存在的问题是，二手房卖不出去，且挂牌价折损较大（20年房龄以上的基本要打八折），导致置换循环受阻。
同时，中心四区为省市两级政府机关密集区，国企和事业单位（中小学、高校和医院等）密集区，轨道交通800米覆盖率达80%，接近东京（85%）、伦敦（88%）等国际大都市水平。因此，中心区租赁需求很旺盛。但由于存量房源“适居性”差，年轻人不愿租住这些老房子，更愿意租住公寓或近郊地铁沿线的房源，导致这些区位优越的房源未发挥应有的效用。
另外，高质量推进城市更新，已成为实现城市内涵式发展的重要抓手。去年5月份发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》中，明确提出了城市更新的八大任务，排第一、第二的就是既有建筑改造利用（主要是C、D级危房）、老旧小区改造。广州中心四区是改造的重点区域，也需要大量的房源作为居民短期腾迁的居所。以上就是国企下场收房的直接原因。
图片来源：记者梁远浩摄
从其他城市二手住房以旧换新的经验看，收购价格能否达成一致最关键。此次广州以市场成交价为参考，采用“两次评估+协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，以确保公平合理。但实操中，可能存在“价格分歧”。一方面，在片区评估价的基础上，结合户型、楼层、维护程度做调整，导致每套价格都不同。由此，一些业主可能不认同评估价格。加上舆论场上一些“国家队进场托市”等不实言论，给市场传递了错误信号，或使部分业主对收购价格有不合理期待。另外，国企尽管承担着一定的稳楼市、惠民生、促更新等发展转型责任，需要从“算大账”的角度来推进该事项。但考虑到收储资金、改造投入、项目管理、后续运营等综合成本高，对后续的出租收益率要求也高（要在3%以上），为可持续推动该事项，更需严控收储价格和房源选择。
笔者认为，以旧换新是多方共赢的好事，需要各方协作、寻找最大公约数。一方面要强化落地案例在提升业主福利（特别是养老水平）、实现资产保值增值等方面的宣传，另一方面定期（每季度）调整和公布评估价，给市场明确预期，引导协商价格回归理性，增加落地案例。
同时，以旧换新的链条长、周期长，要打通循环堵点、降低交易成本，激活各方参与的积极性，才能让好事办好、实事办实。比如，要扩大房源库选择范围，参与的房源适当给予额外的优惠；银行贷款能在平均利率水平上适当下调；中介机构全程代理并适当减免佣金、免费代理过渡期租房；政府提供适当补贴，比如此次广州提供最高3万元的换新补贴。
根据克而瑞数据，一季度广州越秀、荔湾、海珠、天河二手房套均挂牌价分别为379万元、310万元、363万元、509万元。聚焦到环城高速以内，即抛除几个区的外围部分，其余就是广州最早开发片区，房屋老旧程度高、户型小、价格低，符合收购条件的房源更多。因此，实现以旧换新，带动的改善需求很大，且能以存量激活增量，以使用价值和交易循环稳定存量价值，这是稳楼市的新路径。同时，还能促进规模化租赁、城市更新、新市民安居，也是房地产的新模式。
而其他一二线城市，都存在广州类似的问题，开发较早的中心区，房子老旧、老龄化业主多，住房消费循环受阻，甚至市场失灵、多方共输，即中心区业主想改善而不得、大量老旧住房无法盘活、租赁需求得不到释放、城市更新缺乏腾挪空间等。因此，有为政府须及时介入，以有效政策激活基层治理，凝聚多方共识，疏通循环堵点，促进商品房市场发展和转型。
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